«Créer davantage d'incitations à la rénovation énergétique»

Y a-t-il des différences régionales dans ce domaine?

Dans nos exemples de cas cantonaux, il apparaît que le rabais total sur les coûts d'investissement se situe entre 25 et 40%. C'est à Zurich, Schaffhouse et Genève que les déductions sont les plus importantes. Les économies les plus faibles peuvent être réalisées à Altdorf, Zoug et Appenzell. 

Les rénovations énergétiques sont-elles rentables pour les investisseurs?

En principe, la rénovation d'un immeuble d'habitation ne génère qu'un faible retour sur investissement. Le remplacement du chauffage sans investissement supplémentaire dans l'enveloppe du bâtiment est la solution la plus intéressante d'un point de vue purement financier en raison des subventions élevées et des frais annexes. Si l'on en arrive à une rénovation totale, celle-ci n'est souvent rentable, dans pratiquement tous les sites, qu'en cas de résiliation du bail à vide. Si les locataires actuels restent dans leur logement, les propriétaires se retrouvent souvent avec des frais à payer, de sorte que la rénovation totale devient même une opération à perte. Les incitations financières sont donc trop faibles pour soutenir les objectifs de durabilité.

Peut-on constater des différences entre les cantons plus pauvres et les cantons plus riches?

De manière générale, les investissements dans l'efficacité énergétique et la qualité des bâtiments sont moins rentables dans les cantons économiquement faibles que dans les cantons financièrement forts. En effet, les subventions sont souvent plus faibles et les revenus locatifs supplémentaires sont souvent plus fortement imposés. Et comme les coûts de rénovation représentent une part nettement plus importante de la valeur d'un bien immobilier en périphérie que dans les espaces métropolitains, le financement d'un tel investissement est encore plus difficile.

Que peut-on faire pour rendre les rénovations plus attrayantes?

Les augmentations de loyer dans les contrats de location en cours ne compensent pas suffisamment le propriétaire pour les dépenses de rénovation. Dans un droit au bail révisé, les investissements entraînant une plus-value devraient par exemple être pris en compte dans le calcul de l'augmentation autorisée du loyer, indépendamment du montant des subventions. Un moyen efficace d'augmenter la rentabilité serait en outre d'autoriser un coefficient d'utilisation du sol plus élevé lors de rénovations énergétiques importantes. Ce chiffre décrit le rapport entre la taille de la parcelle et la surface au sol brute, et définit donc la construction maximale autorisée sur un terrain.

Selon votre étude, les propriétaires institutionnels rénovent globalement plus activement que les propriétaires privés d'immeubles collectifs. A quoi cela est-il dû?

Si des personnes morales sont propriétaires de l'immeuble collectif, le rendement de la rénovation est un peu plus élevé que pour les bâtiments détenus par des particuliers, en raison des impôts sur les sociétés moins élevés et de la déductibilité fiscale intégrale des investissements. Les institutionnels disposent en outre d'incitations supplémentaires à l'assainissement. Premièrement, les bâtiments rénovés sur le plan énergétique sont en pratique évalués à un niveau plus élevé, ce qui génère des bénéfices comptables supplémentaires. Deuxièmement, les investisseurs institutionnels sont de plus en plus obligés de moderniser leur parc immobilier en vue de l'objectif climatique de neutralité carbone.

Le débat public sur l'efficacité énergétique se focalise fortement sur le marché du logement. Comment peut-on estimer l'évolution du marché des surfaces de bureaux?

Jusqu'à présent, il n'y a pas eu de vague d'assainissement des surfaces de bureaux dans toute la Suisse, et la majorité d'entre elles sont chauffées à l'énergie fossile. Les investisseurs institutionnels et les véhicules de placement cotés en bourse s'efforcent fortement de rendre le parc de bureaux plus écologique. L'extension en cours des réseaux de chauffage urbain par les villes joue en faveur de la décarbonisation du parc de bureaux.

Il y a aussi de plus en plus d'étages de bureaux vides.

Les taux de vacance des bureaux sont en moyenne près de 10 points de pourcentage plus élevés dans les agglomérations que dans les centres. Dans ce contexte exigeant, les bâtiments non écologiques ont déjà moins de chancesur le marché des transactions . Il n'est certes pas question pour l'instant de restreindre l'utilisation des bâtiments qui ne répondent pas aux critères ESG dans notre pays. Mais à long terme, il faut s'attendre à ce que les financements pour les bâtiments inefficaces sur le plan énergétique deviennent plus chers. 

Déclaration: Ce contenu est réalisé par la rédaction de Sustainable Switzerland pour le compte du partenaire UBS.