Foto: UBS
Se si vuole che il parco immobiliare svizzero sia veramente neutrale dal punto di vista climatico entro il 2050, allora ogni anno dovranno essere ristrutturati più di 38.000 edifici. Resta ancora molto da fare per raggiungere questo obiettivo, sottolinea Claudio Saputelli, Head CIO Real Estate di UBS.
7 Min. • • Elmar zur Bonsen, Sustainable Switzerland Editorial Team
Gli edifici consumano circa il 41% di tutta l'energia in Svizzera. La quota maggiore è rappresentata dalla generazione di calore. Pur sempre, il 56% di tutti gli edifici residenziali esistenti è riscaldato con combustibili fossili come il petrolio o il gas e l'8% con l'elettricità.secondo l'Ufficio federale di statistica. Esiste un potenziale per ridurre le emissioni di CO₂ e raggiungere l'ambizioso obiettivo di emissioni nette zero per il patrimonio edilizio svizzero entro il 2050. A tal scopo, è necessario ristrutturare le abitazioni in modo efficiente dal punto di vista energetico. Tuttavia, con il progredire della transizione energetica, diventerà sempre più difficile mantenere il ritmo di ristrutturazione necessario, secondo lo studio "UBS Real Estate Focus 2024" recentemente pubblicato. Claudio Saputelli, Head CIO Real Estate di UBS, spiega nell'intervista che segue perché è necessario intervenire e come valutare la situazione attuale.
La Svizzera è sulla buona strada per un parco immobiliare neutrale dal punto di vista climatico entro il 2050?
Claudio Saputelli: Finora, le nuove costruzioni sono state il pilastro della transizione energetica. Di tutti gli appartamenti approvati nel 2023, per il 98% sono previsti la pompa di calore o il teleriscaldamento. Se le case unifamiliari hanno svolto per lungo tempo un ruolo pionieristico, di recente i condomini hanno praticamente recuperato terreno. Tuttavia, a causa della lunga durata di vita degli immobili e dell'attuale basso tasso di nuove costruzioni (0,7%), l'attenzione deve essere rivolta principalmente alla ristrutturazione degli edifici esistenti.
Su quale scala?
Secondo il nostro nuovo studio, ogni anno dovrebbero essere ristrutturati più di 38.000 edifici residenziali, un numero nettamente superiore ai 31.000 edifici attualmente stimati.
È prevedibile un'accelerazione dei lavori di ristrutturazione?
Le vendite di pompe di calore e moduli fotovoltaici hanno continuato ad aumentare negli ultimi anni, nonostante il calo delle nuove costruzioni. Il numero di pompe di calore vendute nel 2023 è aumentato del 6%, passando da poco più di 41.000 a 43.500, mentre si stima che la capacità installata degli impianti fotovoltaici sia aumentata addirittura del 32%. Tuttavia, con il progredire della transizione energetica, sarà sempre più difficile mantenere il ritmo necessario. Infatti oggi vengono spesso ristrutturati dal punto di vista energetico immobili che non presentano ostacoli significativi. Tuttavia, una pompa di calore spesso non è un'opzione per gli edifici del centro storico dove vi è un'alta densità di immobili. Nella maggior parte dei casi, l'unica opzione è passare al teleriscaldamento.
A quanto ammonta la riduzione dei costi grazie ai sussidi e alle agevolazioni fiscali per la ristrutturazione ad alta efficienza energetica di un condominio?
Quando si investe un milione di franchi nella ristrutturazione ad alta efficienza energetica di un condominio degli anni '70, i costi possono essere ridotti dal 7 al 18% grazie alle sovvenzioni. A ciò si aggiunge lo sconto fiscale, che riduce i costi di un ulteriore 13-25%.
«A causa della lunga durata di vita degli immobili e dell'attuale basso tasso di nuove costruzioni, l'attenzione deve essere rivolta principalmente alla ristrutturazione degli edifici esistenti.»
Ci sono differenze regionali?
I nostri studi di caso cantonali mostrano che lo sconto totale sui costi di investimento è compreso tra il 25 e il 40%. Zurigo, Sciaffusa e Ginevra offrono le detrazioni maggiori. I risparmi più bassi si registrano ad Altdorf, Zugo e Appenzello.
Le ristrutturazioni ad alta efficienza energetica sono redditizie per gli investitori?
In linea di principio, la ristrutturazione di un condominio produce solo un basso ritorno sull'investimento. La sostituzione dell'impianto di riscaldamento senza ulteriori investimenti nell'involucro dell'edificio è l'approccio più interessante in termini puramente finanziari, in ragione degli elevati sussidi e dei costi accessori. In caso di ristrutturazione totale, spesso è redditizia praticamente in tutte le località solo se l'immobile è libero. Se gli inquilini esistenti rimangono nei loro appartamenti, spesso i proprietari si fanno carico dei costi, tanto che la ristrutturazione totale diventa addirittura una perdita. Gli incentivi finanziari sono quindi troppo bassi per favorire gli obiettivi di sostenibilità.
Ci sono differenze tra i cantoni più poveri e quelli più ricchi?
In generale, gli investimenti in efficienza energetica e qualità degli edifici sono meno convenienti nei cantoni economicamente più deboli rispetto a quelli finanziariamente più forti. Questo perché i sussidi sono spesso più bassi e il reddito da locazione aggiuntivo è spesso tassato a un'aliquota più alta. E poiché i costi di ristrutturazione rappresentano una percentuale significativamente maggiore del valore degli immobili nelle periferie rispetto alle aree metropolitane, il finanziamento di un tale investimento è ancora più difficile.
Cosa si può fare per rendere più attraenti le ristrutturazioni?
Gli aumenti dei canoni di locazione previsti dagli attuali contratti di affitto non compensano adeguatamente il proprietario per i costi di ristrutturazione. In una revisione della legge sui contratti di locazione, ad esempio, gli investimenti che migliorano il valore dovrebbero essere inclusi nel calcolo dell'aumento dell'affitto consentito, indipendentemente dall'importo del sussidio. Un altro mezzo efficace per aumentare la redditività sarebbe quello di consentire un coefficiente di utilizzazione più elevato per le ristrutturazioni complete ad alta efficienza energetica. Questo coefficiente descrive il rapporto tra la dimensione delle parcelle e la superficie lorda, cioè definisce lo sviluppo massimo consentito di un lotto.
Fonte: BFS, UBS
Condomini in arretrato
Quota di edifici residenziali per tipo di riscaldamento, al dicembre 2023, in percentuale.
Il numero di ristrutturazioni ad alta efficienza energetica è aumentato in modo significativo negli ultimi anni. È necessario intervenire soprattutto nei condomini più vecchi.
Secondo il vostro studio, i proprietari istituzionali ristrutturano più attivamente dei proprietari privati di condomini. Perché?
Se le persone giuridiche sono proprietarie del condominio, il rendimento dei lavori di ristrutturazione è leggermente superiore a quello degli edifici di proprietà privata, grazie alle imposte aziendali più basse e alla piena deducibilità fiscale degli investimenti. Inoltre, gli investitori istituzionali hanno ulteriori incentivi alla ristrutturazione. In primo luogo, gli edifici che sono stati sottoposti a ristrutturazione energetica hanno una valutazione più alta, il che genera ulteriori profitti contabili. In secondo luogo, gli investitori istituzionali sono sempre più obbligati a modernizzare i loro portafogli immobiliari in vista dell'obiettivo climatico della neutralità di CO₂.
Il dibattito pubblico sull'efficienza energetica è fortemente incentrato sul mercato immobiliare. Come si può valutare lo sviluppo del mercato degli spazi per uffici?
Finora non c'è stata un'ondata di rinnovamento degli uffici in tutta la Svizzera e la maggior parte è riscaldata con combustibili fossili. Gli investitori istituzionali e i veicoli di investimento quotati in borsa si stanno impegnando per rendere gli uffici più ecologici. La continua espansione delle reti di teleriscaldamento da parte delle città gioca a favore della decarbonizzazione degli uffici.
Ci sono anche sempre più uffici vuoti.
La percentuale di uffici vuoti negli agglomerati è in media più alta di quasi 10 punti percentuali rispetto ai centri. In questo contesto difficile, gli edifici che non sono rispettosi dell'ambiente hanno già meno chance sul mercato delle transazioni. In Svizzera non sono attualmente in discussione restrizioni all'uso di edifici non conformi agli standard ESG. A lungo termine, tuttavia, è prevedibile che i finanziamenti per gli edifici inefficienti dal punto di vista energetico diventino più costosi.
Negli ultimi anni il numero di ristrutturazioni ad alta efficienza energetica è aumentato in modo significativo, riducendo al contempo le emissioni di gas serra del parco immobiliare svizzero. Il principale fattore che ha determinato questo sviluppo è stato l'aumento dei prezzi dei combustibili fossili. Ciò significa che i costi di esercizio dei sistemi di riscaldamento ecologici sono addirittura inferiori a quelli delle soluzioni a combustibile fossile, mentre i maggiori costi di acquisizione possono essere ammortizzati più rapidamente, come mostra lo studio "UBS Real Estate Focus 2024". Secondo lo studio, tuttavia, nel lungo periodo bisogna aspettarsi sconti sugli affitti e sui prezzi, nonché maggiori costi di finanziamento per gli edifici inefficienti dal punto di vista energetico.
Dichiarazione: Questo contenuto è stato creato dalla redazione di Sustainable Switzerland su incarico di UBS.
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