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Einfamilienhäuser in der Schweiz sind für viele Haushalte unerschwinglich. Bild: Christoph Ruckstuhl / NZZ

Lebensräume

Nur rund jeder Dritte in der Schweiz wohnt im Eigenheim – weshalb es in Zukunft noch weniger sein könnten

Immer weniger Haushalte in der Schweiz können es sich leisten, Wohneigentum zu kaufen. Die Preise für Wohnungen und Häuser steigen trotzdem weiter.

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Nur rund jeder Dritte in der Schweiz wohnt im Eigenheim – weshalb es in Zukunft noch weniger sein könnten

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Die Schweizer Bevölkerung gilt als ein Volk von Mietern. Die Wohneigentumsquote in der Schweiz ist im internationalen Vergleich denn auch gering. Laut dem Bundesamt für Statistik (BfS) werden nur 36 Prozent der dauerhaft bezogenen Wohnungen hierzulande von ihren Eigentümern bewohnt – das ist der niedrigste Anteil unter allen europäischen Ländern.

Im Zeitraum 1970 bis 2015 war die Wohneigentumsquote in der Schweiz beständig gestiegen, was das BfS auf die schnelle Zunahme des Stockwerkeigentums zurückführt. Seit 2015 ist aber wieder ein Rückgang von rund 2 Prozentpunkten zu beobachten – und dieser Trend könnte sich in den kommenden Jahren fortsetzen.

Sinkende Wohneigentumsquote

Dafür sprechen zumindest aktuelle Zahlen der Grossbank UBS. Gemäss diesen konnten sich vor 20 Jahren rund 60 Prozent aller Schweizer Haushalte das damalige «Median-Eigenheim» leisten. Heute seien es schätzungsweise nur noch 15 Prozent oder 660 000 Haushalte. Mit «Median-Eigenheim» ist ein Immobilienobjekt gemeint, dessen Preis genau in der Mitte der in der Schweiz gezahlten Preise für Eigenheime liegt – die eine Hälfte kostete mehr, die andere weniger. Die UBS-Ökonomen veranschlagen diesen Preis auf derzeit 880 000 Franken.

Bei der Gewährung einer Hypothek für einen Immobilienkäufer prüfen Finanzinstitute, ob sich die Person die Liegenschaft leisten kann. Um sich das genannte «Median-Eigenheim» zu kaufen, brauche ein Haushalt derzeit ein jährliches Bruttoeinkommen von 150 000 Franken, haben die Ökonomen berechnet. Dies sei deutlich mehr als das mittlere Haushaltseinkommen von 115 000 Franken.

Dies liege auch daran, dass der Zinsanstieg zwischen Mitte 2021 und Anfang 2023 die Nutzung von Eigenheimen deutlich verteuert habe. Im Jahr 2021 hätten die laufenden Kosten – also Hypothekarzinsen, Unterhalt und Eigenmietwert – für eine zum Preis von 800 000 Franken gekaufte Eigentumswohnung geschätzte 17 000 Franken pro Jahr betragen. Heute seien es mit 26 000 Franken rund 50 Prozent mehr.

Wo man sich den Kauf einer Immobilie noch leisten kann

Besonders schwierig ist der Kauf eines Eigenheims laut der Studie – wenig überraschend – in den Grosszentren und ihren unmittelbaren Agglomerationen. Dort sei dafür je nach Region oft das Doppelte oder gar Dreifache des Schweizer Median-Einkommens notwendig. Am ehesten ist eine 4,5-Zimmer-Eigentumswohnung noch in den Mittellandregionen Grenchen, Thal und Oberaargau erschwinglich. Dort reiche ein Bruttoeinkommen von weniger als 100 000 Franken für den Kauf eines Eigenheims aus.

Bevor ein Finanzinstitut eine Hypothek vergibt, klärt es ab, ob der entsprechende Haushalt diese auch in Zukunft tragen kann. Bei den Hypothekarzinsen kalkulieren die meisten Finanzhäuser dabei mit einem Satz von 5 Prozent. Sie wollen damit sicherstellen, dass der Schuldner auch bei höheren Zinsen die Hypothek bedienen kann. Nebenkosten und Unterhalt schlagen mit 1 Prozent des Kaufpreises zu Buche.

Liegt der Kaufpreis für ein Haus bei 1 Million Franken und die Hypothek bei 800 000 Franken – davon 650 000 Franken mit der ersten und 150 000 Franken mit der zweiten Hypothek –, so ergeben sich folgende Wohnkosten:

  • 5 Prozent Hypothekarzinsen auf der ganzen Hypothekarschuld, also 40 000 Franken,
  • 1 Prozent des Kaufpreises für Nebenkosten und Unterhalt, also 10 000 Franken,
  • Amortisationskosten für die zweite Hypothek von 10 000 Franken.

Die so berechneten Wohnkosten pro Jahr betragen also 60 000 Franken. Diese sollten laut den Regeln von Banken für Fremdfinanzierungen nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens des Käufers ausmachen. Damit benötigt dieser Haushalt Einkünfte von 180 000 Franken pro Jahr.

Wunsch nach Kauf von Wohneigentum bleibt gross

Der Wunsch, Wohneigentum zu erwerben, bleibt in der Schweizer Bevölkerung indessen gross. In einer Umfrage des Beratungsunternehmens Wüest Partner vom vergangenen Jahr hatten 46 Prozent der Mieterhaushalte mit Bewohnerinnen und Bewohnern im Alter von 30 bis 50 Jahren angegeben, dass sie mit dem Gedanken spielen würden, dies zu tun. Die Diskrepanz zwischen dem Wunsch und den tatsächlichen Möglichkeiten, ihn sich zu erfüllen, wachse, schreibt Wüest Partner.

Das Beratungsunternehmen kam in seiner Analyse zu dem Ergebnis, dass die mittleren Preise für eine typische Eigentumswohnung mit 4 oder 4,5 Zimmern im Schweizer Durchschnitt 9 Prozent mehr betragen, als sie es gemäss Bruttoeinkommen und Tragbarkeitskriterien für einen mittleren Haushalt sollten. Für 58 Prozent der Haushalte mit zwei erwerbstätigen Personen im Alter von 3o bis 50 Jahren seien die Marktpreise zu hoch, um eine Hypothek für 80 Prozent des Kaufpreises zu erhalten. Bei mittleren Einfamilienhäusern mit 5 oder 5,5 Zimmern lagen die mittleren Angebotspreise sogar 27 Prozent höher als die tragbaren Preise.

Im Jahr 2023 stiegen die Preise für Eigenheime in der Schweiz laut der UBS-Studie trotzdem weiter. Im Durchschnitt legten die Preise für Eigentumswohnungen um fast 3,5 Prozent zu, diejenigen für Einfamilienhäuser um 2,5 Prozent.

Weiter steigende Preise erwartet

Für 2024 rechnen die Ökonomen der Grossbank mit einem Preisanstieg von 1,5 Prozent bei Schweizer Eigentumswohnungen und einem solchen von 1 Prozent bei Einfamilienhäusern. Der Zuzug kaufkräftiger Personen aus dem Ausland sowie ein starkes Wachstum der oberen Einkommen sorgten dafür, dass es trotz unterdurchschnittlichem Wirtschaftswachstum weiter genug potenzielle Käuferinnen und Käufer gebe. Ab 2025 könnten dann tiefere Finanzierungskosten, die Knappheit am Markt sowie eine Erholung der Konjunktur für stärkere Preiserhöhungen sorgen.

Michael Ferber, «Neue Zürcher Zeitung» (11.04.2024)

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