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«Mehr Anreize schaffen für energetische Sanierungen»

Soll der Schweizer Wohnungsbestand 2050 tatsächlich klimaneutral sein, müssen pro Jahr mehr als 38 000 Gebäude saniert werden. Es bleibe noch viel zu tun, um dieses Ziel zu erreichen, betont Claudio Saputelli, Head CIO Real Estate bei UBS.

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Gebäude verbrauchen in der Schweiz rund 41 Prozent der gesamten Energie. Der grösste Anteil davon entfällt auf die Wärmeerzeugung. Nach wie vor werden 56 Prozent aller bestehenden Wohngebäude mit den fossilen Energieträgern Öl oder Gas beheizt sowie 8 Prozent mit Strom, so das Bundesamt für Statistik. Es besteht Potenzial, den CO₂-Ausstoss zu verringern und für den Schweizer Gebäudepark bis 2050 das ambitionierte Ziel von Netto-Null-Emissionen zu erreichen. Erforderlich ist dazu das energetische Sanieren der Häuser. Mit zunehmendem Fortschritt in der Energiewende wird es allerdings immer schwieriger, das notwendige Sanierungstempo zu halten, heisst es in der jüngst veröffentlichten Studie «UBS Real Estate Focus 2024. Warum Handlungsbedarf besteht und wie die aktuelle Lage zu bewerten ist, erläutert Claudio Saputelli, Head CIO Real Estate bei UBS, im folgenden Interview.

Befindet sich die Schweiz auf gutem Weg zu einem klimaneutralen Wohnungsbestand bis 2050?

Claudio Saputelli: Auf dem Weg zur Energiewende war bisher vor allem der Neubau die tragende Stütze. Bei 98 Prozent aller im Jahr 2023 bewilligten Wohnungen ist eine Wärmepumpe oder Fernwärme vorgesehen. Während lange Zeit Einfamilienhäuser hier die Vorreiterrolle innehatten, haben die Mehrfamilienhäuser jüngst praktisch aufgeschlossen. Aufgrund der langen Lebensdauer von Immobilien und der aktuell tiefen Neubauquote von 0,7 Prozent muss der Fokus jedoch vor allem auf der Sanierung von bestehenden Gebäuden liegen.

In welcher Grössenordnung?

Pro Jahr müssten gemäss unserer neuen Studie mehr als 38 000 Wohngebäude saniert werden – also deutlich mehr als die derzeit geschätzten 31 000 Gebäude.

Ist eine Beschleunigung der Sanierungstätigkeit absehbar?

Der Absatz von Wärmepumpen und Fotovoltaikmodulen hat sich in den letzten Jahren trotz sinkender Neubautätigkeit weiter erhöht. Die Anzahl verkaufter Wärmepumpen stieg 2023 um 6 Prozent von gut 41 000 auf 43 500, die installierte Leistung von Fotovoltaikanlagen schätzungsweise sogar um 32 Prozent. Mit zunehmendem Fortschritt in der Energiewende wird es aber immer schwieriger werden, das notwendige Tempo zu halten. Denn heute werden häufig Objekte energetisch saniert, bei denen keine nennenswerten Hindernisse vorliegen. Bei historischen Altstadtbauten mit hoher baulicher Dichte ist eine Wärmepumpe aber oftmals keine Option. Meist ist da nur der Wechsel auf Fernwärme möglich.

Wie hoch ist die Kostenreduktion dank Subventionen und Steuervorteilen bei der energetischen Sanierung eines Mehrfamilienhauses?

Bei der Investition von einer Million Franken in die energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses aus den 1970er-Jahren lassen sich die Ausgaben dank Subventionen um 7 bis 18 Prozent senken. Hinzu kommt der Steuerrabatt, der die Kosten nochmals um 13 bis 25 Prozent reduziert.

«Aufgrund der langen Lebensdauer von Immobilien und der aktuell tiefen Neubauquote muss der Fokus vor allem auf der Sanierung von bestehenden Gebäuden liegen.»

Gibt es hier regionale Unterschiede?

In unseren kantonalen Fallbeispielen zeigt sich, dass der Gesamtrabatt auf die Investitionskosten zwischen 25 bis 40 Prozent beträgt. In Zürich, Schaffhausen und Genf winken dabei die grössten Abzüge. Die geringsten Einsparungen lassen sich in Altdorf, Zug und Appenzell erzielen.

Zahlen sich energetische Sanierungen für Investoren aus?

Grundsätzlich wirft die Sanierung eines Mehrfamilienhauses nur eine geringe Kapitalrendite ab. Ein Heizungsersatz ohne zusätzliche Investitionen in die Gebäudehülle ist rein finanziell aufgrund der hohen Subventionen und sinkenden Nebenkosten die attraktivste Vorgehensweise. Kommt es zu einer Totalsanierung, so ist diese an praktisch allen Standorten oft nur im Falle einer Leerkündigung profitabel. Bleiben die Bestandsmieter in ihren Wohnungen, so bleiben Eigentümer oft auf den Kosten sitzen, sodass die Totalsanierung sogar zum Verlustgeschäft wird. Die finanziellen Anreize sind also zu gering, um die Nachhaltigkeitsziele zu stützen.

Lassen sich Unterschiede zwischen ärmeren und reicheren Kantonen feststellen?

Generell lohnen sich in wirtschaftlich schwächeren Kantonen Investitionen in Energieeffizienz und Gebäudequalität weniger als in den finanzstarken Kantonen. Denn die Subventionen sind oft tiefer und die zusätzlichen Mieteinnahmen werden häufig höher besteuert. Und da in der Peripherie die Sanierungskosten einen deutlich grösseren Teil des Liegenschaftswerts ausmachen als in den Metropolräumen, wird die Finanzierung einer solchen Investition zusätzlich erschwert.

Was kann getan werden, um Sanierungen attraktiver zu machen?

Mieterhöhungen in laufenden Mietverträgen entschädigen den Eigentümer nur ungenügend für die Sanierungsausgaben. In einem revidierten Mietrecht sollten beispielsweise wertvermehrende Investitionen unabhängig von der Höhe der Subventionen in die Berechnung der zulässigen Mietpreiserhöhung einfliessen. Ein effektives Mittel zur Erhöhung der Rentabilität wäre zudem, bei umfassenden energetischen Sanierungen eine höhere Ausnützungsziffer zuzulassen. Diese Ziffer beschreibt das Verhältnis von Parzellengrösse und Bruttogeschossfläche, definiert also die maximal zulässige Überbauung eines Grundstücks.

BFS, UBS

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Mehrfamilienhäuser im Rückstand

Anteil Wohngebäude nach Heizungstyp, per Dezember 2023, in Prozent.

Die Zahl der energetischen Sanierungen ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Handlungsbedarf besteht vorwiegend bei älteren Mehrfamilienhäusern.

Institutionelle Eigentümer sanieren laut Ihrer Studie insgesamt aktiver als private Eigentümer von Mehrfamilienhäusern. Woran liegt das?

Sind juristische Personen Eigentümer des Mehrfamilienhauses, fällt die Sanierungsrendite aufgrund der tieferen Unternehmenssteuern und der vollen steuerlichen Abzugsfähigkeit von Investitionen etwas höher aus als bei privat gehaltenen Gebäuden. Institutionelle verfügen ausserdem über zusätzliche Anreize für eine Sanierung. Erstens werden energetisch sanierte Gebäude in der Praxis höher bewertet, was zusätzliche Buchgewinne auslöst. Zweitens sind institutionelle Investoren im Hinblick auf das Klimaziel der CO₂-Neutralität zusehends verpflichtet, ihren Immobilienbestand zu modernisieren.

Die öffentliche Diskussion zur Energieeffizienz fokussiert stark auf den Wohnungsmarkt. Wie ist die Entwicklung auf dem Büroflächenmarkt einzuschätzen?

Eine schweizweite Sanierungswelle von Büroflächen ist bisher ausgeblieben, und die Mehrheit wird fossil beheizt. Institutionelle Investoren und börsennotierte Anlagegefässe sind stark bemüht, den Büroflächenbestand ökologischer zu gestalten. Der laufende Ausbau der Fernwärmenetze durch die Städte spielt der Dekarbonisierung des Büroflächenbestands in die Karten.

Es stehen auch immer mehr Büroetagen leer.

Die Büroleerstandsquoten sind in den Agglomerationen durchschnittlich fast 10 Prozentpunkte höher als in den Zentren. In diesem anspruchsvollen Umfeld haben nicht umweltfreundliche Gebäude bereits heute auf dem Transaktionsmarkt weniger gute Karten. Nutzungseinschränkungen für Gebäude, die ESG-Standards nicht entsprechen, stehen hierzulande zwar momentan nicht zur Diskussion. Langfristig ist aber damit zu rechnen, dass Finanzierungen für energetisch ineffiziente Gebäude teurer werden.

Risiko eines Sanierungsstatus

Die Zahl der energetischen Sanierungen ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen, gleichzeitig konnten die Treibhausgasemissionen des Schweizer Wohnungsparks gesenkt werden. Wichtige Treiber sind demnach die gestiegenen Preise für fossile Energieträger. Damit fallen die Betriebskosten von umweltfreundlichen Heizsystemen im Vergleich zu fossilen Lösungen noch tiefer aus, während die höheren Anschaffungskosten schneller amortisiert werden können, wie die Studie «UBS Real Estate Focus 2024» aufzeigt. Der Studie zufolge muss langfristig aber mit Miet- und Preisabschlägen sowie höheren Finanzierungskosten bei energetisch ineffizienten Gebäuden gerechnet werden.

Deklaration: Dieser Inhalt wurde vom Sustainable Switzerland Editorial Team im Auftrag von UBS erstellt.

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