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Wie Finanzinstitute zu umweltfreundlichen Immobilien beitragen

Gebäude verursachen weltweit mehr als ein Drittel aller Treibhausgasemissionen. Dennoch sehen Eigentümerinnen und Eigentümer oft zu wenig Anreize, um energieeffiziente Sanierungen anzupacken. Die gute Nachricht: Die Finanzindustrie kann dem ökologischen Denken im Immobiliensektor beim Durchbruch helfen.

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Das Schulhaus aus den 70ern, das Bürogebäude aus Glas im Stil der 80er, das Einfamilienhaus mit 90er-Jahre-Standard: Altbauten sind meist Energieschleudern. Und sie machen den grössten Teil unserer Städte und Dörfer aus. Weltweit sind Gebäude für 37 Prozent aller Treibhausgasemissionen verantwortlich, wie das UBS Sustainability and Impact Institute im Whitepaper «Bauen neu gedacht» schreibt. Die Schweiz ist keine Ausnahme.

In seiner Klimastrategie hat der Bund festgelegt, dass die Treibhausgasemissionen in der Schweiz bis zum Jahr 2050 auf Netto-Null gesenkt werden. Allerdings wird die Hälfte der heutigen Gebäude auch bis dahin noch stehen. Sie stellen damit eine beträchtliche Hürde auf dem Weg zum Ziel dar. Mit baulichen Massnahmen lassen sich die Gebäude jedoch nachhaltig sanieren. Technisch sind energetische Modernisierungen wie Isolierungen, Dämmungen und Belüftungen nicht kompliziert, wirken aber kleine Wunder. Sanierte Liegenschaften steigern ihren Wert, senken die Nebenkosten und verbessern den Lebenskomfort – was der Umwelt und der Gesellschaft zu Gute kommt.

Sanieren ist ökologischer als Bauen

Bisher wird in der Schweiz jährlich nur ein Prozent der insgesamt 1,8 Millionen Gebäude erneuert. Fachleute sprechen von einem «Sanierungsstau». Um das Netto-Null Ziel bis 2050 zu erreichen, muss sich die Rate mindestens verdreifachen.

Unter Berücksichtigung des gesamten Fussabdrucks sind Sanierungen meist ökologischer als Neubauten. Im UBS-Whitepaper wird dieser Vorteil beziffert: Eine Sanierung spart 50 bis 75 Prozent des Kohlenstoffdioxids ein, den ein vergleichbarer Neubau verursachen würde. Wieso hinken so viele Altbauten der Zeit hinterher, obwohl die Vorteile einer umweltfreundlichen Renovation auf der Hand liegen?

Langfristige Vorteile auf dem Markt

Die Gründe sind vielschichtig. Wenn alte Gebäude abgerissen und durch Neubauten ersetzt werden, können diese oft besser vermarktet, verkauft oder vermietet werden. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer sehen zwar, dass Sanierungen zunächst einen Kapitaleinsatz erfordern, erkennen aber oft nicht, dass damit auch finanzieller Mehrwert geschaffen wird. Während die Mietenden sofort von den Vorteilen wie tieferen Nebenkosten und höherem Wohnkomfort profitieren, macht sich eine Wertsteigerung des Gebäudes erst nach und nach bemerkbar. Längerfristig könnten sich nicht energetisch sanierte Gebäue somit als «Ladenhüter» auf dem Mieter- wie dem Käufermarkt erweisen.

Öko-Finanzierungen mit Nachholbedarf

Nachhaltige Immobilienanleihen und Hypothekardarlehen haben hingegen noch Aufhohlbedarf. Sie verzeichnen laut dem UBS-Whitepaper erst einen Marktanteil von 1,5 Prozent. Das Potenzial ist entsprechend gross. Der Weg zur umweltfreundlichen Kapitalallokation muss durch konkrete Daten und transparente Informationsflüsse geebnet werden.

«Finanzinstitute können diese Hürden überwinden, indem sie sich zunächst auf einen Standard für einheitliche Kohlenstoffdioxiddaten einigen», postuliert UBS im Whitepaper. Ziel sei es, zu einer Risiko-Nutzen-Benchmark für ökologische Bauten zu gelangen. Noch reflektieren die gängigen Ansätze der Immobilienbewertung die Umweltrisiken zu wenig. Schätzungen des Gebäudewerts basieren oft auf aktuellen Marktdaten. Sie blenden aus, dass Regierungen die Umweltvorschriften laufend verschärfen – und selbst moderne Gebäude in Zukunft «Upgrades» benötigen werden. Einige Modelle erlauben es aber schon heute, künftige Cashflows in die Bewertungen miteinzubeziehen und somit die Umweltrisiken zu berücksichtigen.

Finanzbranche: Katalysator des Wandels?

Banken bewegen sich in Ökosystemen mit verschiedenen Partnern und Dienstleistern. In der Schweiz hat UBS beispielsweise mit dem unabhängigen Immobiliendienstleister Wüest Partner einen Online-Renovationsrechner lanciert. In wenigen Schritten lässt sich damit ermitteln, was eine Renovation bringt – und welches Budget dafür nötig ist. Darüber hinaus können Finanzinstitute öffentlich-private Partnerschaften anregen, um visionären Projekten zum Durchbruch zu verhelfen. Schliesslich können Finanzinstitute dazu beitragen, grüne Immobilienanleihen in verschiedenen Ländern vergleichbar zu machen und die Standardisierung voranzutreiben. Ein hilfreiches Instrument für die Immobilienbranche ist dabei der Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM). Er hilft, Gebäude mit Blick auf den Dekarbonisierungspfad gemäss den Pariser Klimazielen zu bewerten.

Banken können den nachhaltigen Wandel ausserdem vorantreiben, indem sie die Immobilienportfolios in ihrem Anlagegeschäft umweltbewusst bewirtschaften, zu besseren Finanzierungen beitragen und die Wertschöpfungskette im Bausektor verbessern.

Im Investmentbereich sind ESG-Kriterien (das Kürzel steht für Environment, Social, Governance) weit verbreitet. Das gilt auch für den Immobiliensektor: So hat UBS die Anlagepolitik und -ziele für ihre Immobilienfonds 2022 erweitert und Nachhaltigkeitsziele verbindlich festgelegt. Zu diesen Zielen gehört es, die Treibhausgas- und Energieintensität der Gebäude zu reduzieren, den Anteil erneuerbarer Energie am Gesamtverbrauch zu erhöhen, die Datenbasis weiter zu verbessern und die Nachhaltigkeitszertifizierung der Gebäude voranzutreiben. Pro Portfolio wurde ein Absenkpfad erstellt. Er misst die Fortschritte auf dem Weg zur Klimaneutralität und hilft als Planungsinstrument. Die aktuellen Resultate der Absenkpfadberechnungen zeigen, dass die Immobilienanlageprodukte auf gutem Weg sind, die Zwischenziele im Hinblick auf das Pariser Klimaabkommen im Jahr 2030 sowie den CO₂-neutralen Betrieb bis 2050 zu erreichen. Um neben dem Betrieb auch beim Bau Emissionen einzusparen, hat UBS Asset Management im Sommer 2023 zudem als Gründungsmitglied die «Charta kreislauforientiertes Bauen» unterzeichnet.

Denkanstösse für eine Wirtschaft mit Impact

Das UBS Sustainability and Impact Institute wurde vor zwei Jahren ins Leben gerufen, um praxisorientierte und faktenbasierte Impulse zur Nachhaltigkeitsdebatte zu leisten. Das Institut ist innerhalb der Bank als Thinktank konzipiert, in dem sich die Nachhaltigkeitsexpertinnen und -experten aus den verschiedenen Geschäftsbereichen austauschen. Das Whitepaper «Bauen neu gedacht – Das Fundament für zukünftiges Bauen» setzt sich mit den energetischen Herausforderungen des weltweiten Gebäudeparks auseinander und ist kostenlos als PDF erhältlich.

Deklaration: Dieser Inhalt wurde vom Sustainable Switzerland Editorial Team im Auftrag von UBS erstellt.

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